|
do góry
KTO TO JEST RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY
Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna, posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.
Obecnie, aby uzyskać uprawnienia zawodowe w zakresie wyceny nieruchomości należy spełnić szereg wymogów określonych ustawowo m.in.:
- posiadać wyższe wykształcenie,
- ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości, lub ukończyć wyższe studia o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami.
- odbyć praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości,
- przejść z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyć egzamin państwowy, dający uprawniena w zakresie szacowania nieruchomości.
Droga do uprawnień jest więc długa i żmudna, wymaga od kandydata zdobycia wiedzy w takich dziedzinach, jak prawo, ekonomia, gospodarka przestrzenna, budownictwo, rolnictwo, leśnictwo, gospodarka wodna.
Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest obiektywne ustalenie wartości nieruchomości. Nie może on działać pod dyktando, czy na życzenie klienta.
Jest to zawód zaufania publicznego.
Rzeczoznawca jest ustawowo zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych, oraz do wykorzystywania udostępnionych danych z zachowaniem zasady poufności.
Prowadzenie działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez stosownych uprawnień, zagrożone jest karą grzywny, przewidzianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
do góry
RODZAJE WARTOŚCI
OKREŚLANE PRZEZ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH
Wartość rynkowa jest podstawowym rodzajem wartości z punktu widzenia sprzedających i kupujących (i nie tylko).
Ten rodzaj wartości jest też najczęściej określany przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomosciami, wartość rynkową stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:
- strony były od siebie niezależne,
- nie działały w sytuacji przymusowej,
- miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Rzeczoznawca majątkowy sporządzając wycenę musi działać zgodnie z prawem.
Do porównań i analiz może więc przyjąć wyłącznie ceny rynkowe, to jest z aktów notarialnych.
Zgodnie z tą definicją, określając wartość rynkową, rzeczoznawca musi opierać
się wyłącznie na cenach transakcyjnych i to tylko takich, które spełniają wyżej określone warunki.
Jak widać w żadnym razie nie mogą to być ceny przyjęte z dostępnych na rynku ofert.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwględnieniem stopnia zużycia.
Jest ona określana tylko w szczególnych przypadkach wskazanych prawem.
Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia, realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych.
do góry
CO WPŁYWA NA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI
Jak to się dzieje, że jedna nieruchomość sprzedaje się łatwo i za dobrą cenę,
zaś innej - pozornie takiej samej - nie można sprzedać, lub nikt nie chce dać za nią nawet połowy tej ceny.
Być może zastanawialiście się co tak naprawdę decyduje, że ceny nieruchomości są różne
To, ile naprawdę warta jest nieruchomość decyduje przede wszystkim rynek.
A więc podaż i popyt. To właśnie Wy - uczestnicy rynku nieruchomości -
kupując i sprzedając nieruchomości, jesteście głównymi kreatorami cen transakcyjnych a więc wpływacie na ich wartość.
Dokonując swoich wyborów i podejmując decyzje o kupnie, kierujecie się jednak pewnymi przesłankami - nie działacie po omacku.
Jest wiele atrybutów (cech) nieruchomości, które wpływają na jej wartość.
Część z nich jest Wam z pewnością dobrze znana, lub wyczuwacie je intuicyjnie.
Część natomiast wymaga głębszego zastanowienia, wiedzy i analizy.
Do podstawowych cech, które trzeba wziąć pod uwagę należą:
- położenie a więc lokalizacja
- przeznaczenie określone w planie zagospodarowania przestrzennego
- stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
- stan jej zagospodarowania
- stopień zużycia części składowych (budynków, budowli)
Ale to nie wszystko - tych cech jest dużo więcej i w określonych przypadkach mogą znacząco wpływać na wartość nieruchomości. Trzeba więc je dobrze poznać i umieć ocenić.
Bardzo ważny jest również stan prawny nieruchomości oraz stan rynku - podaż, popyt, trendy.
do góry
NA CZYM POLEGA WYCENA NIERUCHOMOŚCI
Nie ma dwóch nieruchomości takich samych - każda wyróżnia się spośród innych
zespołem indywidualnych cech.
Rzeczoznawca majątkowy musi bardzo dobrze poznać te cechy i ocenić ich wagę rynkową.
Musi doskonale orientować się w cenach rynkowych - nie tych oferowanych lub oczekiwanych, lecz faktycznych cen transakcyjnych (z aktów notarialnych).
Nie wszystkie jednak ceny z aktów notarialnych są wiarygodne - rzeczoznawca musi umieć ocenić ich wiarygodność, odróżnić i odrzucić te, które nie mają charakteru rynkowego (tego wymaga prawo).
Musi też dobrze orientować się w sytuacji na rynku, znać jak kształtuje się popyt i podaż, jak zmieniają się ceny nieruchomości w czasie - a więc przeanalizować trendy rynkowe.
Bardzo ważny jest stan prawny nieruchomości - wpływa on istotnie na jej wartość.
Nieruchomości bywają obciążone prawami rzeczowymi - trzeba umieć właściwie oszacować wartość tych obciążeń, gdyż wpływają one nieraz znacząco na wartość nieruchomości.
Proces szacowania wartości nieruchomości, to racjonalne przetworzenie
informacji rynkowych i zgromadzonych danych dotyczących wycenianej nieruchomości
na złotówki, przy jednoczesnym wykorzystaniu wiedzy w zakresie prawa i ekonomii
oraz takich dziedzin, jak budownictwo, rolnictwo, leśnictwo czy gospodarka wodna.
***
Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do dokonania wyceny zgodnie z przepisami obowiązującego prawa oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.
Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych są zbiorem norm zawodowych w dziedzinie wyceny nieruchomości obowiązujących ustawowo. Celem ich istnienia jest ujednolicenie praktyki zawodowej, wprowadzenie jednolitych reguł postępowanie, zabezpieczenie interesów zamawiających wycenę poprzez określenie wymogów, jakim powinny odpowiadać wyceny, umożliwienie dokonywania oceny działalności konkretnego rzeczoznawcy przy zastosowaniu jednolitych kryteriów.
UWAGA !!!
W żadnym razie nie należy mylić wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego z kosztorysem budowlanym.
Rzeczoznawca majątkowy czasami i w ograniczonym zakresie wspomaga się w swoich analizach kosztorysem robót budowlanych.
Jednakże od kosztorysu budowlanego do wyceny nieruchomości droga jest daleka.
Błędem jest więc posługiwanie się kosztorysem budowlanym jako dokumentem określającym wartość nieruchomości zabudowanej np. niedokończonym budynkiem mieszkalnym.
Może to narazić sprzedającego lub kupującego nieruchomość albo też wierzyciela (np. bank) na duże straty.
do góry
CO TO JEST OPERAT SZACUNKOWY
Operatem szacunkowym jest opinia o wartości nieruchomości sporządzona na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jego forma i treść jest szczegółowo określona przez
przepisy prawa oraz przez Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.
Zapisy w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy musi uzasadnić i udokumentować.
A więc nie mogą to być dowolne interpretacje w formie eseju na temat wartości
nieruchomości, lecz rzeczowe analizy, dokonane w oparciu o konkretne dokumenty i zgromadzone
dane dotyczące konkretnego przypadku wyceny oraz analizy rynku nieruchomości.
Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej
staranności, w szczególności w zakresie wskazania podstaw dokonanych
czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku
końcowego, zawartych w operacie wniosków oraz ich uzasadnienia.
do góry
KIEDY I DLACZEGO WARTO SPORZĄDZIĆ WYCENĘ
Sprzedając nieruchomość zastanawiamy się ile jest ona warta i dążymy do tego, aby uzyskać za nią cenę nie niższą niż jej wartość.
Kupując nieruchomość, dążymy do tego aby nie zapłacić więcej niż wynosi jej wartość.
Nieruchomości to rzeczy o dużej, a często bardzo dużej wartości.
Bez fachowej pomocy możemy znacznie pomylić się w swoich ocenach wartości
i możemy sprzedać nieruchomość zbyt tanio, lub też przepłacić przy kupnie.
Błędy oceny mogą nas więc wiele kosztować - dużo więcej, niż wynosi koszt sporządzenia fachowej wyceny nieruchomości.
Przy zamiarze sprzedaży możemy również zbyt wysoko ocenić wartość naszej nieruchomości, co spowoduje, że nie znajdziemy nabywcy. Jest to szczególnie ważne, gdy zależy nam na sprzedaży nieruchomości w niezbyt odległej przyszłości.
Wartość nieruchomości jest trudna do określenia prostymi metodami i wymaga dużej wiedzy z różnych dziedzin gospodarki oraz dobrego rozpoznania rynku.
Rzeczoznawca majątkowy, to osoba przygotowana do fachowej oceny wartości nieruchomości.
Warto więc skorzystać z jego usług.
***
Pierwotnie wycena nieruchomości przewidziana była głównie dla nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, gmin lub innych podmiotów z nimi związanych.
Wycena dla innych posiadaczy nieruchomości była zjawiskiem rzadkim. Z czasem sytuacja ulegała zmianie.
Z roku na rok następuje wzrost liczby właścicieli nieruchomości.
Siłą rzeczy pojawiają się transakcje kupna, kredyty, aporty, szkody, roszczenia, problemy, pretensje ... a w sytuacjach tych często powstaje potrzeba określenia wartości.
Zapamiętaj:
Rzetelna wycena i znajomość realnej wartości nieruchomości:
to komfort podejmowania przez Ciebie decyzji o dużym znaczeniu finansowym.
to zminimalizowanie ryzyka popełnienia błędu i znaczne ułatwienie negocjacji ceny
to przewaga nad kontrahentem oraz pewność i spokój przy zawieraniu transakcji
to oszczędność czasu oraz skuteczne i efektywne działanie
do góry
DOKUMENTY I MATERIAŁY PRZYDATNE
PRZY WYCENIE NIERUCHOMOŚCI
Chcąc przyspieszyć proces wyceny oraz obniżyć koszty związane z dotarciem
do tych informacji przez rzeczoznawcę, dobrze jest jeśli osoba zamierzająca
zamówić wycenę, zgromadzi następujące dokumenty:
DO WYCENY LOKALU:
- Aktualny wyciąg z księgi wieczystej
- Akt notarialny lub inny dokument określający prawa do nieruchomości
np. decyzja administracyjna lub orzeczenie sądu
- Decyzja o przydziale lokalu
- Dokumentacja techniczna budynku lub rzut lokalu (rysunek z rozmieszczeniem i wymiarami pomieszczeń)
DO WYCENY BUDYNKU:
- Aktualny wyciąg z księgi wieczystej
- Akt notarialny lub inny dokument określający prawa do nieruchomości
np. decyzja administracyjna lub orzeczenie sądu
- Aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz kopia mapy ewidencyjnej
- Kopia mapy zasadniczej (z uzbrojeniem terenu)
- Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie dotyczącym przedmiotowej nieruchomości
- Decyzja o pozwoleniu na budowę
- Pozwolenie na użytkowanie
- Kopia dokumentacji projektowej lub inwentaryzacyjnej oraz technicznej zabudowy nieruchomości
- Lista prac modernizacyjnych i remontowych zrealizowanych w ostatnim czasie na nieruchomości
DO WYCENY DZIAŁKI:
- Aktualny wyciąg z księgi wieczystej
- Akt notarialny lub inny dokument określający prawa do nieruchomości
np. decyzja administracyjna lub orzeczenie sądu
- Aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz kopia mapy ewidencyjnej
- Kopia mapy zasadniczej
- Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie dotyczącym przedmiotowej nieruchomości
- Decyzja o warunkach technicznych zabudowy i zagospodarowania terenu
- Decyzja o pozwoleniu na budowę
- Inne dokumenty istotne dla wartości nieruchomości
do góry
CZYM KIEROWAĆ SIĘ PRZY WYBORZE RZECZOZNAWCY
i jak ustrzec się przed niewłaściwym wyborem.
Oto kilka rad, które pozwolą Ci dokonać właściwszego wyboru, lub nawet ustrzec się od popełnienia błędu.
Pamiętaj, że nieruchomości to rzeczy o dużej lub bardzo dużej wartości. W końcu chodzi o Twoje pieniądze, warto więc zadbać o to, aby wycena została sporządzona przez osobę o właściwym przygotowaniu do wykonania zamówienia.
- Sprawdź czy osoba która oferuje wykonanie wyceny posiada stosowne uprawnienia zawodowe.
Każdy rzeczoznawca majątkowy posiada dokument w formie legitymacji, prezentujący tożsamość oraz fotografię rzeczoznawcy. Dokument ten , podpisany jest przez Ministra Budownictwa lub Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Wiarygodność danych można bardzo łatwo sprawdzić na stronie internetowej Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast pod adresem "www.umirm.gov.pl" w przedstawionych tam rejestrach osób posiadających uprawnienia w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego.
Wiedz o tym, że prowadzenie działalności zawodowej w zakresie szacowania nieruchomości bez stosownych uprawnień zawodowych zagrożone jest karą grzywny przewidzianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
- Rzeczoznawca uprawniony winien posługiwać się pieczęcią, jednolitą dla wszystkich rzeczoznawców.
Pieczęć taka jest kształtu owalnego i daje niebieski odcisk tuszowy. Zawiera nazwisko, imię, adres i unikalny numer uprawnień oraz kolejny numer rejestru pieczęci prowadzonego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
- Dla zabezpieczenia interesów zleceniodawcy (czyli Twoich) rzeczoznawca majątkowy ma ustawowy obowiązek ubezpieczenia się od odpowiedzialności cywilnej.
Poproś więc o wgląd w dokument ubezpieczenia. Znajdziesz w nim termin ważności polisy oraz kwotę na jaką ubezpieczony jest rzeczoznawca. Wiedz też, że ubezpieczenie jest kosztowne a przy zawieraniu umowy z ubezpieczycielem rzeczoznawca zobowiązany jest wykazać się dokumentami w zakresie posiadanych kwalifikacji zawodowych.
Wszystkie te kroki zbliżają Cię do celu jakim jest dobór właściwego usługodawcy.
Budowa domu - poradnik; krok po kroku
tanie budowanie; Budowa domu - poradnik
|
|
